愛知県豊田市 建築工房きらくのブログ

家づくりに関するおすすめ情報を気ままに発信している豊田市の工務店です

no.15|直下率とは?

こんにちは。きらく山田です。
きらくは「上質なくらしを100年の技術で」をコンセプトに豊田市を中心に、本物の素材にこだわり、住めば済むほどに価値の高まる家づくりを目指していている地域密着の工務店です。
 

以前テレビで「住宅の耐震」について特集が組まれてました。
冒頭しか見れませんでしたが非常に大切なことを述べられていたので、簡単に紹介しながら「壊れる家と壊れない家の違い」を説明したいと思います。

まずは、現在日本にある住宅は以下の4つに分けられます。

1:旧耐震基準以前の住宅
2:旧耐震基準の住宅
3:新耐震基準の住宅 ← 今建てられている建物はほとんどココ
4:新耐震基準+α ← 新耐震基準+建物のバランス+金物の明確な規定 など

熊本地震の際、3番の新耐震基準で建てられた建物でも崩壊した家とほぼ無傷の家があり、その明暗を分けた要因が「直下率」ということ強調していました。
直下率というとなかなか聞きなれない言葉ですが要は建物の上下のバランスがとれているか?ということです。地震に耐える柱や壁が1階と2階でまっすぐにつながっている建物は直下率が高く、バランスも良い建物であり、逆に1階と2階でばらばらに柱や壁が配置されている家は直下率が低く、バランスが悪い建物と言えます。
つまり同じ耐震基準を満たしていてもバランスの悪い建物は崩れるということです。
(もちろん他にも様々な要素はあるのですが…)

・・・・・・これって怖くないですか??
建築基準法を満たしていても100%安心ではないんです。
地震に対して建物がどのような挙動を示すか?
どれだけの大きさの地震に耐えられる様に設計するか?
は全て設計者の判断に委ねれています。
建物のデザインばかりを優先して構造をおろそかにすることは危険です。
法律を満たしていても大きな吹き抜けや大きな窓をデザインだけを優先して配置すると、取り返しのつかないことになる可能性があるのです。
やはりお客様の要望に答えるように間取りをデザインすることは大切ですが、耐震性能が悪くなる場合はお客様に構造的に無理があることを納得していただき最終デザインの変更をしていくことが設計者や工務店、技術者には必要です。

と考えさせられる番組でした。

 

このブログを読んで少しでもご興味を持っていただけましたら、いつでもご連絡ください。どんな質問でも不安がなくなるまでとことんお答えいたします(^^)
 
TEL0565-26-0606
建築工房きらくHP(https://kiraku-arc2.com/

no.14|住宅ローンの進め方

こんにちは。きらく山田です。
きらくは「上質なくらしを100年の技術で」をコンセプトに豊田市を中心に、本物の素材にこだわり、住めば済むほどに価値の高まる家づくりを目指していている地域密着の工務店です。

 

最近お客様から資金計画や住宅ローンの相談を受けることが増えてきました。
また近年では家を新築で建てる際に住宅ローンを組むことは当たり前になりましたよね。つまり住宅ローンという「商品」を買う行為が一般的になってきたわけです。
ちなみに3000万円を35年ローンで全期間金利1%で借りた時の返済総額は3557万円です。金利だけで557万円になります。

毎月のローン返済で分割されるから意外とわかりにくいですが実に557万円で「住宅ローン」を買っているわけです。
どうですか?557万円と聞くとちょっと引きますよね…(^_^;)
ですから住宅ローンを決める際はなるべく条件の良い銀行や信金で借りる必要があります。

豊田市で住宅を建てようと思うと「とよしん(豊田信用金)」「へきしん(碧海信用金庫)」「おかしん(岡崎信用金庫)」などの信用金庫さん、「三菱東京UFJ銀行」「みずほ銀行」などのメガバンクさん、「愛知銀行」「百五銀行」「名古屋銀行」などの都市銀行さん、また「ろうきん」や「JA(農協)」、「フラット35(住宅金融支援機構)」など、ここに書ききれないですがいろいろな金融機関から住宅ローンを借りることができます。

また年収や勤務先や家族構成など、金融機関がきまっても様々な要因でこの住宅ローンという「商品」の値段は変わっていきますし、そもそも住宅ローンを組むに当たってまずどうしたらいいかわからない…という方がほとんどかと思います。

では今から簡単に住宅ローンの進め方(組み方)をお教えしますね。

 

工務店ハウスメーカーに行き図面と概算の見積書をもらう

②家を建てたいと思う土地を「とりあえず」でいいので選定する

※価格と住所がわかれば不動産チラシやネットの印刷等で大丈夫です

③銀行に電話をして住宅ローンの仮審査をしたいと伝え、必要書類を確認する

④仮審査を行う(3~5日)

⑤仮審査通過後に建築会社及び不動産業者と契約を結ぶ

⑥本審査をして銀行と契約、その後着工金融資の振込(ここから返済がスタートします)

⑦上棟時に中間金の振込

⑧建物完成後に司法書士による家屋調査をして土地と建物の登記を行う

⑨登記完了後に最終金の振込

 

以上がおおまかな流れです

 

ここで気を付けたいのは、まずはじめに銀行ではなく建築会社に行くという点です。最初に銀行に行ってもよいですが、図面や見積書がないと門前払いになってしまいます。

そしてもうひとつのポイントはなるべく仮審査を早く行うこと。借入ができない場合は現金でない限り住宅を建てることが不可能になるので、建築会社も不動産業者もその見極めをできるだけ早くしたいと思っています。ですのでプランが固まっていなくても土地が完璧に決まらなくても審査だけはした方がいいのです。仮審査が通れば銀行のお墨付きをもらえるようなものなので、そこで初めて建築会社や不動産業者と詳細な打ち合わせをスタートできます。

また、誤解を恐れずに行ってしまうと「プロ」には気を付けることです。

 

「不動産業者」はできるだけ高い土地を売るプロです。

「銀行」は高いローンを組ませるプロです。

 

家づくりの目的は、高い土地を買うことでも、高いローンを組むことでもありません。お客様ひとりひとりにあった価格、立地、品質のバランスのとれた満足度の高い「上質なくらし」を作ることが家づくりの目的だと思います。そして工務店は出会いから引き渡し、その後のアフターメンテナンスまでお客様と接する時間が最も長い会社です。不動産業者も銀行も一時的な付き合いなのでこれは大きな違いだと思います。

そして私はこの接する時間が長いこと=建築会社の責任の大きさだと思います。

土地探しから銀行の決め方、家づくり、その後のメンテナンスまで…責任が大きいからこそ、お客様の家づくりをトータルでサポートしなければならない立場なので家づくりにかかわる他の業者とは一線を画すと思っています。

だからこそ住宅ローンを選定するに当たっても建築会社と相談することをおすすめします。きっとどこの会社さんも中立な立場で総合的なアドバイスをしてくれるはずです。

 

長くなりましたがまとめると…

 

ポイント1:まず建築会社を選定すること

ポイント2:仮審査をなるべく早くおこなうこと

ポイント3:プロには気を付けること

ポイント4:わからないことはどんどん建築会社にアドバイスを求めること

 

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no.13|おすすめの耐震工法は?在来軸組・2×4工法以外の選択

こんにちは。きらく山田です。
きらくは「上質なくらしを100年の技術で」をコンセプトに豊田市を中心に、本物の素材にこだわり、住めば済むほどに価値の高まる家づくりを目指していている地域密着の工務店です。
 

突然ですが、地震に強い建物と弱い建物あなたならどちらを選びますか?
…当然強い方がいいに決まっていますね。

では、強い建物っていったい何でしょうか?耐震等級の高い家でしょうか?柱が太い家でしょうか?
もしくは鉄骨造の家でしょうか?
これに対してはいろんな意見があるので簡単には答えることはできませんが、私個人としては「適切な工法」で建てた家こそが強い家だと考えています。

ちなみに、一般的な木造住宅の工法には軸組(在来)工法と2×4(ツーバイフォー)工法の二つがあります。
軸組工法には間取りの自由度の高さと増改築の容易性などのメリットがありますが、逆にデメリットとして家の精度に大工さんによってばらつきがでることがあります。
対して2×4工法(ツーバイフォー)工法には高い耐震性と高気密・高断、工期の短さがありますが、デメリットとして、間取りの自由度の低さと将来的に増改築がしづらいなどが事項があげられます。

ここ豊田市だけでなく、おそらく全国ほとんどの工務店が住宅の新築工事では、このどちらかの工法を採用していると思います。

ここでそろそろ本題に戻ります…
ズバリ建築工房きらくの考える「適切な工法」とは軸組工法+パネル工法のハイブリッドです。

 

軸組 パネル 2×4 ツーバイフォー

軸組+パネル工法

この2×4(ツーバイフォー)工法でも軸組工法でもない建築工房きらくのパネル工法は、軸組工法の自由な間取りと2×4工法の高い耐震性、高気密・高断熱、工期の短いなどのメリットを併せ持つ軸組+パネルのハイブリッド工法です。

残念ながらまだ豊田市を含む愛知県内ではこのパネル工法を標準で採用している住宅会社は多くはありません。
おそらく建築原価があがることと、新しい工法を取り入れることを潜在的に嫌がっている会社さんも少なくないと思います。逆にいくら性能があがるとはいえ高い原価をかけてまで、採用しようとする当社の方が変わり者かもしれませんが…w

震災の影響で建築資材の原価が高騰しましたが取引業者との粘り強い交渉の末、幸いこのパネル工法を採用しても直接的な価格アップの要因にはつながりませんでした。むしろ工期が短縮できてお客様には喜ばれています(^^)

構造や工法は家の性能を左右する大事な要素です。内装や外装の様にリフォームでガラッと変更できるような代物でもないのです。
だから建築工房きらくはこの工法選びに妥協をしませんでした。わざわざ工場のある東北まで行きその良さを体感してきました。

 
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no.12|耐震等級と建物のバランスについて

こんにちは。きらく山田です。
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今回は構造について。最近新築を希望されるお客様のなかで「耐震等級」を気にされる方が増えてきています。
耐震等級と建物のバランスの関係について説明をしていきますので、
これから新築一戸建てで住宅を建てられる方や耐震リフォームをされる方は参考にして下さい。

まず、耐震等級とはそもそも何なのでしょうか?
※以下耐震等級の説明

耐震等級とは品確法で定められ以下の違いで等級1~3にわけられます。

等級1:数百年に一度発生する地震地震力に対して倒壊、崩壊せず数十年に一度発生する地震地震力に対して損傷しない(つまり建築基準法と同等です)
等級2:耐震等級1×1.25倍の地震に耐えることができる
等級3:耐震等級1×1.5倍の地震に耐えることができる
(まずここで注意するポイントは等級2だから2倍、等級3だから3倍ではないということですね。)

ですので耐震等級の数字が大きいほど=壁の量が多いほど地震に強い建物と定義されています。
じゃあやたらめったら壁を入れれば良いかというとそうではありません。
建物はバランスよく建てる必要があるからです。
ではバランスの良い建物とは何か?図を使って説明していきます。


家づくり 構造 耐震 バランス

図のようにバランスの良い建物は地震が来た時に「まっすぐに」揺れます。
バランスの悪い建物は地震が来た時に「ねじれながら」揺れます。
このねじれが発生する状態を「偏芯している」といいます。
偏芯をすると建物には予期せぬ力が集中してかかり、いくら耐震壁の量を増やしても弱い部分から壊れてしまいます。
建築基準法では偏芯をしない様に最低限のチェックをしなさいと定義されています。
しかしこのチェックの方法が案外といいかげん(簡易的)で…
偏芯率のチェックですから大層難しい計算をすると思いきや…
建物を4分割してその周囲にバランス良く配置されていればOKという簡易な方法です。(4分割法といいます)
ですので一歩間違えばバランスの悪い建物でも耐震等級2や3を満たす場合があるわけです。
(この辺のさじ加減は設計士の裁量に任せられているのが現状です)

ちなみにバランスの良い建物と悪い建物のプラン例を図で比較すると以下の様になります。

 

家づくり 構造 耐震 バランス 間取り

 

バランスの良い建物は建物の周囲にまんべんなく耐震壁(黒の太線部分)が配置されています。
対して、バランスの悪い建物は耐震壁が偏って配置されています。これでは地震が来た時にねじれてしまうのです。
プランだけを見ると一見バランスの悪い建物の方が明るく開放的なリビングで「良い間取り」に見えますが構造的にはNGです。

上記の例は少し極端ですが…
建物の見た目や間取りだけかっこよくして、何の考えも退く耐震等級だけあげた建物を建ててはなりません。

 
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no.11|住宅における構造計算とは

こんにちは。きらく山田です。
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今回は住宅の構造について、そのなかでも「構造計算」に焦点をあててみます。
構造計算というとなかなか聞きなれない単語かもしれませんが、簡単に言うと「地震が来たときに住宅が倒れないかを計算する」ということです。

そう聞くと、「そんなこと当たり前に計算しているんですよね?」と思うかもしれません。

 

しかし、タイトルの通り実は構造計算(許容応力度計算)がされていない場合がほとんどです。実際豊田市工務店で許容応力度計算までしている会社はほとんどないかと思います。

 

これはなぜかと言うと、建築基準法では許容応力度計算を義務付けていないからです。ですがその代わりに壁の量や強度、金物、基礎などに様々な基準があり、これらを満たせば「OK」という簡易的な方法がとられ、これを一般に壁量計算といいます。(中には許容応力度計算を必要とするケースもありますが…)


だからと言ってこのような簡易な計算ではなんだか不安ですが、実際に許容応力度計算をするケースも稀です。
では、どうすればいいのか。。。
建築工房きらくとしては簡易な計算でも良いですが、「バランスの良い計画」を大前提にして「適切な工法」で「基準どおり」に正しく建物を作ることが最も大切だと考えます。耐震等級など目先の数字にとらわれずに、自分の目でみた最も良い工法とそれをなしえる確かな技術を持った工務店(もしくはハウスメーカー)に依頼することが大切だと考えます。
建築工房きらくの場合は、釘のめり込みや打ち損じによる耐力の低下を起こすことなく、施工性が抜群によい「パネル工法」を採用しています。当社のパネル工法は一般のパネル工法やダイライトなどの構造用面材とは一味違います。

これから、職人不足により昔ながらの技術がどんどん失われていく時代がやってきます。技術の継承も大切なことですがきらくとしてはいかに、少人数で最大限の強度と品質を確保できるかを日々考えています。その取り組みの一つとして選択したのが先述した「パネル工法」です。

 

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no.10|家づくりの流れ、ポイント

こんにちは。きらく山田です。
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今回は家づくりの流れ、ポイントについて書いていきます。
突然ですが皆さん住宅を買うときにまず何をしますか?
「展示場に行く」
「ネットで近くの工務店を探す方」
「雑誌やフリーペーパーをみる」
「友人や親戚の働いている工務店に声をかける」
まだまだいろんな方法がありますがこんなところでしょうか?

その後、営業担当者と話をして気に入った住宅メーカーで建てるといった流れだと思います。

ちなみの当社の家づくりの流れをポイントにまとめて説明しますと…

 

①家を建てたいと意思決定する

工務店もしくはハウスメーカーを探す

③来店をしていただき、当社の実施する家づくりの勉強会(無料)を聞いていただく
↓※ここでショールームの見学をおすすめします。

ライフプランナーによる無料の資金計画をして金額の想定をする


④概算の見積と計画案を作成し、銀行に仮審査を依頼する

⑤インステグラムやピンタレストで好みのテイストを探してもらいお互いにデザインの方向性を共有する(この作業が意外とおもしろいです(^^))

⑥共有したデザインを元に間取と仕様を打ち合せして図面と見積もりを作成する
↓※この時点で土地を決定(土地探しのポイントはまた別ブログにて説明します)
⑦作成した図面と見積もりをもとに銀行にて本審査を行う

⑧詳細な設計と打ち合わせを行い着工(着工金の支払い)、近隣あいさつ

⑨工事中 中間金の支払い

⑩完成 完成金の支払い

司法書士による住宅の表示登記と保存登記並びに火災保険等の手続き

⑫引越し、近隣あいさつ、住民票の移動、ローン減税書類の作成など


⑫荷解き(これが以外に時間がかかったりします)

 

ここまでくるのにスムーズにいっても半年から1年くらいかかります。
住宅を買うということがほかの買い物と決定的に違うことは、商品が完全受注生産品(フルオーダー)であるために金額が要望により流動的に変化することと、「買い物」という行為が圧倒的に長い時間かかることです。

家作りは一生に一度の大仕事ですので失敗をしたくないもの。
家を建てると工務店もお施主様ものすごいエネルギーを使います。

ですから少しでも効率的に理想もお家を手にいれたいものです。
またできれば「楽しく」家作りができたらなおよいですね!

 
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no.9|おすすめの耐震工法は?②

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今回はパネル工法が本当に強いのかをデータを使って解説していきます。

まず下の画像を見てみてください。

 

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パネル工法載荷実験

こんな風にしてパネルを左右に揺らします。そして徐々にかける力を大きくしてパネルがどのくらいの力で壊れるのかを測定するわけです。ちなみにこの実験方法は全国の大学や研究機関で共通して行われいてる方法です。

次の画像を見てみてください。

 

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パネル工法の耐力

これがさっきの実験風景の画像で計測されたデータをグラフにしたものです。
(いよいよわかりにくくなって来ました^^)
簡単に説明しますと…
きらくのパネル工法の壁倍率2.5仕様は、告示により定められた壁倍率です。しかし、壁倍率の評価方法に準じた性能評価実験を行ったところ、壁倍率3.2相当の性能が発揮されたわけです。
つまり普通の工法よりも約1.28倍の耐力を発揮されているということになります。
また、このグラフの注目すべきところはもうひとつあります。グラフの右上に赤い線が横長に延びていますね。
これはパネルが地震に対して粘り強く耐えているということになります。
これはなぜかと言うときらくのパネル工法はパネルが柱や梁で囲まれているので力が壁全体に分散するため高い強度と粘り強さがでているのです。
もしこの赤い線が途中でガクッと折れていると、ある一定の大きさの地震が来たときに脆い倒壊をしてしまうことになります。(筋交い工法で言うと筋交いが外れたり折れてしまったときにこうしたグラフになります。)
お分かりいただけたでしょうか?きらくのパネル工法はただ単にパネルの強度が高いだけでなく地震に対して急な倒壊も起こさず粘り強いため、住む人の命を守る工法といえるのです。
建築工房きらくはお客様の大切な財産である家の強度を高め守っていくことを最優先にして構造を選択しています。

 

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